24/01/2018

Promessa de compra e venda de imóvel, já quitada, atrai cobrança de ITBI

Por Jomar Martino

Fonte: Consultor Jurídico

O fim de contrato envolvendo promessa de compra e venda de imóvel já
quitado não livra o comprador do dever de recolher Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Assim entendeu o Tribunal de Justiça
do Rio Grande do Sul ao reconhecer que, nesse tipo de situação, não se
pode falar de promessa, mas de venda efetiva do imóvel.
Com a decisão, a compradora terá de recolher quase R$ 500 mil, a título de
ITBI, aos cofres do fisco municipal. O caso envolve a queda-de-braço entre
o município de Porto Alegre e duas empresas de um conglomerado
supermercadista, que desfizeram a venda do terreno onde foi construída
uma de suas lojas na capital gaúcha.
Em maio de 2004, o braço administrativo do grupo firmou com sua
controlada, o supermercado propriamente dito, “promessa de compra e
venda quitada”, em caráter irrevogável e irretratável. Pelo teor do contrato,
a controlada assumiu a obrigação de lhe vender um prédio. O preço foi
ajustado em R$ 5 milhões.
O contrato particular de promessa de compra e venda foi averbado na
matrícula do imóvel em junho de 2005. Quase dez anos depois, em outubro
de 2014, a controladora e sua controlada firmaram “rescisão de promessa
de compra e venda quitada”. A promitente compradora, então, buscou o
cancelamento do registro averbado junto ao cartório de registro de
imóveis, o que lhe foi negado, sob o argumento de que não recolhera o ITBI.
Sem sucesso no cartório, a compradora requereu, junto à municipalidade,
o reconhecimento de não-incidência do tributo na transmissão por rescisão
de promessas de compra e venda. Como o pedido foi indeferido na via
administrativa, a empresa ajuizou ação anulatória de lançamento
tributário.
Contrato preliminar
A 8ª Vara da Fazenda Pública de Porto Alegre havia concordado com o
pedido, anulando o lançamento da guia de recolhimento do tributo e
reconhecendo sua não-incidência sobre o distrato do contrato de
promessa de compra e venda do imóvel.
Para a juíza Lia Gehrke Brandão, o fato gerador do ITBI é o registro
imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, e não o registro
de escritura de rescisão de promessa de compra e venda. Ela afirmou que
a promessa de compra e venda é apenas um contrato preliminar, que
poderá ou não se concretizar. E, no caso concreto, essa promessa restou
rescindida por um novo contrato – o de ‘‘distrato’’.
‘‘Assim, não restando caracterizada a transmissão da propriedade,
mediante transcrição no registro de imóveis, não há falar em exigência de
pagamento do imposto’’, decretou na sentença.
Já o município recorreu sob o argumento de que, nos dez anos em que foi
válido o contrato de promessa de compra e venda, o negócio surtiu todos
os seus efeitos, estando consumado e acabado.
Negócio fechado
A relatora do recurso na 22a. Câmara Cível, desembargadora Marilene
Bonzanini, entendeu que, no caso concreto, não houve promessa, mas
compra. Isso porque o contrato trazia cláusula de irrevogabilidade e
irretratabilidade e foi adimplido integralmente pelo preço ajustado (R$ 5
milhões), à vista. E não só: no mesmo ato, o vendedor entregou ao
comprador a posse do imóvel. Ou seja, o contrato surtiu os efeitos a que
se propunha.
Bonzanini achou estranho o fato de ter sido avençado no contrato
preliminar de compra e venda – útil nas situações em que o pagamento
ocorre de forma parcelada – a disposição de pagamento à vista. Seria mais
óbvio firmar, desde logo e sem empecilhos, contrato de compra e venda
por meio de escritura pública, registrando-o no cartório.
‘‘Havendo o pagamento integral do preço, sem a pactuação de condição e
inexistente o direito de arrependimento, não havia mais qualquer
possibilidade de revolvimento ao estado anterior’’, afirmou no acórdão.