10/05/2018

Promessa de compra e venda, mesmo sem registro, gera efeitos, diz STJ

Fonte: Consultor Jurídico

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da
incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao
promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.
Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos
para resguardar o futuro imóvel, a 3ª Turma do Superior Tribunal de
Justiça deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a
penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.
No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e,
tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação,
ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa,
com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em
primeira e segunda instância.
Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do
vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado,
mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está
impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de
gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador,
disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do
domínio.
“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o
imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo
promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por
ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados
pela boa-fé”, explicou.
Ausência de registro
De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não
torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da
construtora não gera reflexos na validade do contrato nem na existência
concreta (de fato) da própria incorporação.
Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos
obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel
prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir
terceiros”.
“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa
de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio
vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade
do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em
lei”, afirmou. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.
REsp 1.490.802