25/06/2018

Negociação de dívida de imóvel também precisa ser autorizada por cônjuge de fiador

Fonte: Consultor Jurídico

É nula a fiança em negociação para o parcelamento de débitos de aluguel
de imóvel, feito sem autorização do cônjuge do fiador. Isso porque equivale
a outro contrato o instrumento de transação que estabelece novas
obrigações, novos prazos e nova forma de pagamento.
Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça
reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que havia
dispensado autorização do cônjuge.
O caso envolve um contrato de aluguel comercial em Porto Alegre, em que
o fiador obrigou-se, solidariamente, a responder pela integralidade dos
débitos do acordo por todo o prazo de vigência, e também pelo período de
prorrogação do contrato por tempo indeterminado, até a desocupação do
imóvel.
Quando acabou o prazo fixado, a locatária prorrogou o contrato por prazo
indeterminado e permaneceu no imóvel. Contudo, deixou de pagar o
aluguel e as despesas da locação, ficando inadimplente. Tal fato motivou a
negociação de um instrumento de transação extrajudicial, sem a anuência
do cônjuge do fiador, parcelando os débitos vencidos e não pagos até a
data.
Ainda assim, as obrigações estipuladas no instrumento foram
descumpridas. Os locadores, então, ajuizaram ação de execução para
cobrar os valores, alegando que o fiador e a locatária são responsáveis
diretos pelos débitos, em quase R$ 48 mil.
Validade limitada
O TJ-RS considerou que a Lei do Inquilinato estabelece que o fiador
responde pela prorrogação do contrato de aluguel até a devolução do
imóvel, com a entrega das chaves, independentemente de o contrato ter
sido por tempo determinado.
Já para o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, toda negociação
jurídica prestada por pessoas casadas, exceto em caso de separação
absoluta de bens, deve ter anuência dos cônjuges, conforme o Código Civil
de 2002.
“Não há como prevalecer a tese do tribunal de origem, haja vista que o
instrumento transacional cria novas obrigações, fixa novo prazo e forma de
pagamento, necessitando da anuência dos contraentes originários e dos
eventuais garantidores. Portanto, a transação é um novo contrato”,
afirmou o ministro.
O ministro também destacou a Súmula 332 do STJ, que estabelece que a
fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia
total da garantia. Para ele, por se tratar de um novo contrato, é necessária
autorização do cônjuge do fiador para que a garantia tivesse validade.
"Seja qual for a natureza jurídica do instrumento celebrado, é
imprescindível a participação dos consortes, motivo pelo qual a ausência de
um deles provoca a ineficácia da garantia prestada", explicou. Por
unanimidade, o colegiado extinguiu a execução judicial contra os fiadores.
O advogado Rodrigo Ferrari Iaquinta, do departamento de Direito
Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados, diz que o entendimento
serve de alerta para todos aqueles que têm imóveis alugados ou que
alugam imóveis.
"No caso em questão, houve uma renegociação da dívida dos valores de
alugueres sem a anuência do cônjuge de um dos fiadores. Assim, o STJ
reconheceu que a fiança não poderia proteger esse novo contrato no qual
foi renegociada a dívida." Com informações da Assessoria de Imprensa do
STJ.
REsp 1.711.800