24/11/2017

Não cabe comissão de corretagem em negócio desfeito por desapropriação

Fonte: Consultor Jurídico

Não cabe cobrar comissão de corretagem em negociação imobiliária
desfeita em razão da existência de processo de desapropriação. De acordo
com a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, como a conclusão da venda
dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se
tornou precário e, por consequência, o contrato de corretagem não atingiu
seu objetivo.
“Nota-se que o resultado obtido com a intermediação foi inútil em virtude
da desapropriação implementada pelo poder público. Desse modo, não
poderia o promitente vendedor alienar o imóvel, tendo em vista que não se
pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por
qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel”, afirmou o relator
do recurso especial, ministro Villas Bôas Cueva.
Por meio de ação de cobrança, dois corretores cobravam cerca de R$ 180
mil pela participação na negociação de imóvel colocado à venda pelo réu.
Segundo os corretores, apesar de a ação de desapropriação ter inviabilizado
o negócio, eles cumpriram as obrigações assumidas no contrato de
corretagem.
O pedido de cobrança foi julgado parcialmente procedente em primeira
instância, com a fixação de comissão equivalente a 2,5% do valor do imóvel.
Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobiliários
aproximaram os clientes e acompanharam o negócio, que foi finalizado com
a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais. A corte
destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do
ajuizamento do processo de desapropriação, já que a citação ocorreu após
a celebração do contrato.
O ministro Villas Bôas Cueva lembrou que uma série de precedentes do STJ
apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobrança da
comissão, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando
um vínculo negocial irretratável.
“Por decorrência lógica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor
ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares,
constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as
partes, a comissão não será devida”, explicou o relator.
Cueva também destacou que, no caso de negócios imobiliários, a
verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor geralmente
ocorre antes da celebração do contrato. Por isso, também é
responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à
contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos,
conforme prevê o artigo 723 do Código Civil.
“Verifica-se, desse modo, que a aproximação das partes foi precária, razão
pela qual não houve pagamento de quaisquer valores por parte do
promissário comprador antes de se ter o conhecimento integral da
idoneidade do vendedor e do imóvel. Apesar de assinarem instrumento
supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a relação estabelecida,
subordinando-se a continuidade do negócio à ausência de restrição em
certidões cartorárias”, concluiu o ministro ao julgar improcedente a
cobrança de comissão de corretagem. Com informações da Assessoria de
Imprensa do STJ.
REsp 1.272.932