22/08/2018

Mesmo sem pedir penhora, credor hipotecário tem preferência na arrematação de imóvel

Fonte: STJ

A exigência de que o credor hipotecário promova a execução da dívida
como requisito para o exercício do direito legal de preferência traz como
consequência o esvaziamento da própria garantia, tendo em vista que, se a
hipoteca é extinta com a arrematação do bem, o crédito hipotecário seria
ameaçado pela possível ausência do patrimônio.
O entendimento foi aplicado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de
Justiça (STJ) ao reformar decisão da Justiça de São Paulo, a qual havia
negado pedido de preferência a um credor hipotecário porque ele não
havia efetuado a penhora sobre o imóvel arrematado. A decisão foi
unânime.
Nos autos que deram origem ao recurso especial, os autores promoveram
ação de execução de título extrajudicial para cobrança de aluguéis. Houve
a penhora de imóvel hipotecado, e a Caixa Econômica Federal, como
credora hipotecária, requereu a habilitação de seu crédito, com preferência
no levantamento de valores após a arrematação.
Em primeiro grau, o magistrado rejeitou o pedido de preferência do credor
hipotecário, por entender que, como não realizou a penhora sobre o
imóvel, seu crédito passou a ser quirografário (sem preferência em relação
aos demais).
Com a decisão, mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, a ordem de
preferência no pagamento ficou estabelecida, de forma sequencial, ao
condomínio, às fazendas públicas, aos exequentes e aos credores
quirografários.
Ordem de preferência
A ministra Nancy Andrighi destacou julgamentos do STJ no sentido de que
o exercício do direito legal de preferência independe do ajuizamento da
execução pelo credor hipotecário, podendo ser exercido nos autos de
execução ajuizada por terceiro.
“Convém salientar que, nos termos dos artigos 333, II, e 1.425, II, do Código
Civil de 2002, a penhora do bem hipotecado em execução promovida por
outro credor produz, na ausência de outros bens penhoráveis, o
vencimento antecipado do crédito hipotecário, porque faz presumir a
insolvência do devedor”, apontou a relatora.
Apesar de afastar a exigência da prévia penhora para o exercício do direito
de preferência pelo credor hipotecário, a ministra ressaltou que a
jurisprudência do STJ estabelece que o crédito resultante de despesas
condominiais tem preferência sobre o crédito hipotecário. No mesmo
sentido, lembrou a relatora, o crédito tributário tem preferência sobre
qualquer outro, inclusive sobre o crédito condominial, ressalvados aqueles
decorrentes da legislação do trabalho.
Com o provimento parcial do recurso especial, o colegiado fixou a seguinte
ordem de pagamento: débitos tributários, despesas condominiais, dívida
garantida por hipoteca e créditos quirografários.